「도심복합개발법」 하위법령 제정안 입법예고 전망


법무법인 대륙아주 전재기 변호사
법무법인 대륙아주 문혜민 변호사



1. 도입 배경

  2025. 2. 시행 예정인 「도심 복합개발 지원에 관한 법률(이하 ‘도심복합개발법’)」은, 기존의 도시정비사업을 보완하여 도심 내 양질의 주택 공급을 신속하게 진행하고, 성장거점을 창출하기 위한 복합개발사업¹⁾ 을 도입하기 위한 법률입니다. 

  2024. 10. 23. 국토교통부는 「도심복합개발법 시행령」 및 「도심복합개발법 시행규칙」 제정안을 입법예고하였는데, 이에는 복합개발사업의 대상지역, 규제완화 범위 및 공공기여 조건 등이 구체화되어 있어, 이를 통하여 향후 복합개발사업이 신탁과 리츠 등 민간의 주도로 이루어져 빠르고 유연한 사업 추진이 가능할 것으로 기대됩니다. 

  아래에서는 위 제정안들의 주요 내용과 시사점을 살펴보겠습니다.



2. 제정안의 주요 내용

가. 대상지역 세분화
 

1) 성장거점형
노후도에 상관없이 도시기본계획에 따른 도심, 부도심, 생활권의 중심지역 또는 대중교통 결절지²⁾로부터 500미터 이내인 지역 등 거점으로 육성할 필요가 있는 도시 중심지역에서 추진(법 제2조 제1호, 시행령 제2조 제1항 제1호)

2) 주거중심형
역승강장 경계로부터 500미터 이내 또는 주거지 인근에 위치하여 정비가 필요한 준공업지역으로, 전체 건축물 중 20년 이상 경과한 노후건축물 비율이 40% 이상의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상인 지역에서 추진(법 제2조 제1호, 시행령 제2조 제1항 제2호)

나. 규제특례 및 공공기여
 

1) 규제 특례(완화)
건폐율(법적상한, 법 제37조 제2항, 시행령 제26조 제1항 제2호)과 용적률(법적상한, 준주거지역은 법적상한의 최대 140%, 제3호) 상향 조정 가능

2) 공공 기여
용적률 상향에 따른 개발이익의 일부는 공공주택 공급으로 환원되며, 공급주택의 60% 이상은 공공분양주택³⁾으로 제공할 수 있도록 함(시행령 제27조 제2항)

다. 기타

  그 밖에 「도심복합개발법 시행령」(총 33개 조문, 2개 별표) 및 「도심복합개발법 시행규칙」(총 11개 조문, 8개 별지)에서 복합개발계획 입안 및 결정, 사업시행예정자 결정, 도심복합개발혁신지구 지정, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 준공인가, 지원 및 특례, 공공기여, 이주대책 등의 절차 등을 구체적으로 제정



3. 시사점

  우리나라는 개발토지 부족, 과도한 규제의 존재 등으로 도시공간의 혁신적인 활용이 제약을 받아 왔습니다. 이에 민간의 전문성 및 창의성을 활용하여 도심 내 원활한 주택공급과 도시공간 혁신 활용을 촉진하기 위하여 이 법령을 제정하였습니다. 

  구체적으로 일정한 요건 아래 제한된 공공기관 이외에도 민간인 신탁회사(법 제14조 제1항 제5호, 시행령 제12조 제2항 및 제4조 제2항), 리츠(위탁관리부동산투자회사, 법 제14조 제1항 제6호, 시행령 제12조 제3항), 부동산투자회사법에 따른 자산관리회사(시행령 제4조 제2항)가 사업시행(예정)자가 될 수 있습니다. 그에 따라 신탁․리츠 등 민간이 복합개발계획의 입안 제안, 설계, 시공사 선정, 이주자 대책 마련, 주택 공급 및 준공 후 인가에 이르기까지 주도할 수 있는 여건이 마련되었습니다.

  이와 같이 민간이 도심복합개발사업을 주도하게 되는 경우, 종전의 공공기관 중심의 개발보다 신속하고 유연한 의사결정이 가능하고 설계, 시공사 선정부터 준공까지 일관된 품질 관리로 신축 건물 자산의 가치를 제고시킬 것으로 기대되며 이로써 주민 수용성도 더욱 높일 수 있어 더욱 빠르고 효율적인 사업진행이 가능할 것으로 기대됩니다.

1. 도심개발에 민간의 전문성, 창의적 역량을 활용함으로써 주민 수용성을 높이기 위해 신탁·리츠 등 민간 전문기관도 사업주체가 되도록 도심복합사업 개편(2022. 8. 16. 대책)
2. 지하철, 철도, 고속버스, 공항 등 2개 이상의 노선이 교차하는 지역으로 정의
3. 지분적립형 분양주택, 이익공유형 분양주택, 토지임대부 분양주택(공공주택사업자 한정)