“미분양 CR리츠” 세제혜택의 주요 내용과 전망


법무법인(유한) 대륙아주 김신희 변호사
법무법인(유한) 대륙아주 함재완 변호사



1. 미분양 CR리츠 세제혜택 개요

  국토교통부는 2024. 4. 8.자 설명회를 통하여 소위 CR리츠라 불리는, 「부동산투자회사법」상 기업구조조정 부동산투자회사가 비수도권에 소재한 미분양 주택을 매입 후 임대·운용하는 과정에서 수익성을 높일 수 있도록 취득세와 종합부동산세에 대한 세제혜택(이하 “미분양 CR리츠”라 합니다)을 부여하는 방안을 발표하였습니다.

  이에 따른 후속조치로 ① 「지방세법 시행령」 개정을 통한 취득세 감면조항이 2024. 5. 28.부터, ② 「종합부동산세법 시행령」 개정을 통한 종합부동산세 감면조항이 2024. 6. 25.부터 각 시행되었으며, 각 조문의 내용은 다음과 같습니다.





  이러한 법령 개정을 통하여 ① 취득세의 경우 중과세가 적용되어 12%인 현행 세율을 중과세 배제를 통하여 1~3%(취득가액 6억원 이하의 경우 1%)의 세율이 적용될 수 있도록 하며, ② 종합부동산세의 경우 현행 제도 하에서 과세표준 합산 대상인 미분양 주택을 취득 후 5년간 합산 배제 대상으로 취급되도록 하였습니다. 



2. 개정된 법령의 특징

  국토교통부는 미분양 주택 문제에 대한 해결방안으로 이미 지난 2009년, 2014년 CR리츠를 도입한 전례가 있습니다. 2009. 5. 13.부터 2011. 12. 31.까지 도입되었던 미분양 CR리츠의 주요 세제혜택은 재산세 0.1% 최저 세율 적용, 종합부동산세 합산배제, 취득세와 등록세가 면제의 혜택이 있었고, 2014. 1.1.부터 2016. 12. 31.까지 도입되었던 미분양 CR리츠의 경우 재산세 0.1% 최저 세율 적용, 종합부동산세 합산배제, 취득세 50% 감면의 세제혜택이 있었습니다. 2024년 미분양 CR리츠의 세제혜택이 과거의 혜택에는 미치지 못하는 점은, 미분양 주택의 숫자가 과거에 비해서는 많지 않다는 점에서 비롯한 정책적 판단의 결과물로 보입니다.

  또한 세제혜택의 대상이 되는 미분양 주택의 범위가 비수도권 소재 주택으로 한정되었다는 점에서 수도권의 미분양보다 비수도권의 미분양 문제를 우선적으로 해결하고자 하는 정부의 의도를 파악할 수 있지만, 수도권 외곽을 중심으로 수도권 미분양 문제도 간과할 수 없다는 우려의 목소리도 있습니다.

  그 외에 각 세제혜택 조항의 시행일 이전인 2024. 3. 28.을 기준으로 혜택 적용대상의 대상이 되는 미분양 주택인지를 판단하는 점은 세제혜택의 대상이 되는 주택을 조금이라도 확대하는 효과가 있습니다.



3. 신탁회사가 보유한 미분양 신탁부동산 포함 여부

  국토교통부가 금융투자협회를 통하여 파악한 신탁사가 보유한 미분양 신탁부동산은 5,000여 호에 이르며, 이는 전국의 준공 후 미분양 물량의 약 40%에 해당하는 규모입니다. 이와 같은 대규모 물량을 해소하기 위하여 신탁사가 미분양 CR리츠에 미분양 신탁부동산을 매각할 경우, 「부동산투자회사법」 제49조의2 제1항 제1호의 “기업이 채권금융기관에 대한 부채 등 채무를 상환하기 위해서 매각하는 부동산”에 해당하는지 여부에 따라 개정된 법령에 따른 세제혜택의 대상이 되는지가 결정됩니다.

  기존에는 신탁사는 채무자가 아닌 수탁자이기 때문에 위 조항의 적용대상이 아니라는 견해가 우세하였지만, 최근 금융투자협회는 국토교통부에 해당 내용을 질의하였고, 2024. 6. 19. 국토교통부는 “채무변제로 인한 경제적 효과가 수익자인 위탁자에게 귀속”되어 신탁사가 매각하는 신탁부동산도 기업구조조정용 부동산에 해당한다는 유권해석(부동산투자제도과-1802)을 내렸습니다. 

  이는 신탁사가 보유한 비수도권 미분양 물량을 CR리츠로 소화하고자 하는 정부의 정책적 판단을 뒷받침하고자 하는 취지로 보이며, 유권해석에 의하면 위탁자가 신탁을 해지한후 CR리츠에 매각하는 번거로운 절차를 거치지 않고 신탁사가 직접 매각하여도 세제혜택을 누릴 수 있어 거래의 안정성을 도모하고 리츠 매각의 활성화를 기대해볼 수 있습니다.



4. 전망 및 시사점

  미분양 CR 리츠 세제혜택을 받기 위해서는 「부동산투자회사법」 제2조 제1호의 부동산투자회사로서의 요건을 갖추고, 제49조의2 제1항 각 호의 요건을 충족하는 기업구조조정 부동산투자회사에 해당됨을 전제로 합니다. 구체적으로 기업구조조정 부동산투자회사를 구성하는 총 자산의 100분의 70 이상이 ① 기업이 채권금융기관에 대한 부채 등 채무를 상환하기 위하여 매각하는 부동산, ② 채권금융기관과 재무구조 개선을 위한 약정을 체결하고 해당 약정 이행 등을 하기 위하여 매각하는 부동산, ③ 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생 절차에 따라 매각하는 부동산, ④ 그 밖에 기업의 구조조정을 지원하기 위하여 금융위원회가 필요하다고 인정하는 부동산일 것을 요건으로 합니다. 그 중에서도 특히 제1호 ‘기업이 채무를 상환하기 위해서 매각하는 부동산’이 비수도권 미분양 물량 중 높은 비중을 차지하며 기업 보유 물량 중 신탁회사가 보유한 물량이 적지 않은 바, 미분양 신탁부동산을 신탁회사가 직접 처분하여 세제혜택의 대상이 될 수 있는지 여부는 개정 법령의 정책적 효용성을 결정지을 수 있는 중요한 요소가 될 것입니다.

  정부의 정책적 결단에도 불구하고, 「신탁법상」 신탁재산의 소유권이 대내외적으로 수탁자인 신탁회사에게 귀속된다는 점은 판례의 확고한 태도입니다(대법원 2023. 7. 27. 선고 2023다234096 판결 등 참조). 따라서 대법원이 조세법규 해석의 경우 사법상의 실질에 대한 판단과는 달리 ‘경제적 실질’을 중요한 판단요소로 고려한다는 점을 감안하여도, 미분양 CR리츠 세제혜택에 대한 국토교통부의 유권해석에도 불구하고 신탁회사가 직접 처분과세관청이 쟁송절차를 거칠 경우 법원이 최종적으로 어떤 판단을 내릴지에 대하여 쉽게 단언할 수는 없다는 점은 유의할 필요가 있습니다.