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인수금융/PF/자본시장법 2024-06-13
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인수금융/PF/자본시장법 자문팀 이슈리포트 - 부동산 PF 연착륙 정책에 따른 기대효과 및 대응방향

부동산 PF 연착륙 정책방향에 따른 기대효과 및 대응방향


법무법인(유한) 대륙아주 김인진 변호사
법무법인(유한) 대륙아주 최영철 변호사
법무법인(유한) 대륙아주 오유진 변호사



1. 부동산 PF 연착륙 정책방향에 따른 대책의 주요 내용

금융당국은 2022년 하반기부터 추진해 온 부동산 PF 연착륙 조치를 확대, 보완하여 2024. 5. 14. 「부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향」(이하 "PF 연착륙 정책")을 발표하였습니다. PF 연착륙 정책은 크게 ① PF 사업성 평가기준 개선 및 금융회사의 자체적인 사업성 판별을 유도, ② 사업성이 충분한 정상사업장에 대한 공공, 민간의 원활한 자금공급 지원, ③ 사업성이 부족한 사업장에 대한 PF시장참여자의 재구조화/정리 지원, ④ PF 정상화 과정에서의 금융시장, 건설사, 금융회사 등에 대한 안정성 확보 노력으로 구분됩니다.

그리고 금융당국은 PF 연착륙 정책에서 언급한 PF 정상화 방안 중 금융기관에게 약속한 10개 규제 완화 인센티브 관련해 우선적으로 추진 가능한 6개 과제에 대해 제재 등을 하지 않겠다는 비조치의견서를 발급했습니다. 비조치의견서는 금융회사가 수행하는 거래에 대해 관련법령에 근거해 금융감독원장이 향후 제재 등 조치를 취하지 않겠다고 확인하는 문서로서 이번 비조치의견서의 적용기간은 2024. 12. 31.까지 입니다.

비조치의견서의 대상이 되는 6개 과제의 주요 내용은 다음과 같습니다.





구체적으로 올해 연말까지 PF 대출에 관여한 금융회사들에 대하여 「금융기관 검사 및 제재에 관한 규정」에 따른 면책 특례가 한시적으로 적용됩니다. 금융회사는 향후 손실 발생 등에 따른 제재 리스크에서 벗어나 자체적으로 PF 사업장에 대한 사업성 평가를 실시하여 부실 우려가 있는 사업장은 정리하고 정상적으로 운영될 수 있는 사업장에는 신규자금을 공급할 수 있게 되었습니다. 이에 따라 금융회사는 연체 사업장이나 담보물을 공·경매하거나 해당 사업장에 대하여 보유하고 있는 채권을 매각하는 등의 방법으로 신속하게 자금을 회수하고 이를 재원으로 다른 사업장에 대한 신규자금 지원, 신디케이트론(공동대출) 참여, 다른 펀드에의 출자 등을 추진하여 자산을 재구조화 할 수 있을 것으로 보입니다.

한편, 종합금융투자사업자가 신규 취급한 국내 주거용 PF 대출에 적용되는 순자본비율(NCR)의 위험값이 완화됨에 따라 자산운용사 등의 신규자금 공급에 따른 유동성, 건전성 관리 부담이 줄어들 것으로 예상됩니다. 저축은행 PF 대출에 대한 유가증권 및 집합투자증권의 보유한도도 완화되어 저축은행이 PF 부실채권 정리 및 정상화 목적으로 펀드에 투자하여 집합투자증권 등을 취득하게 되는 경우 연말까지 위 보유한도 기준을 충족할 시간이 주어집니다. 또한, 은행·보험업권이 신디케이트론을 통해 PF 사업장 관련 경·공매에 참여하는 신규 사업자의 자금 지원에 나서는 경우 공동대출 모범규준 일부 조항(업종별 한도, 연체율 제한 등)을 한시적으로 적용하지 않는 방안도 확정되었습니다. 공동대출 요건을 완화하여 자금조달 문턱을 낮춤으로써 PF 사업장에 대한 경·공매 참여율을 높인 셈입니다. 이는 모두 일정기간 내에 금융기관들이 부실 PF 사업장 정리에 속도를 낼 수 있도록 유도하겠다는 금융당국의 취지인 것으로 보입니다.




2. 현 부동산 시장의 상황 및 PF 연착륙 정책 시행에 따른 기대 효과

최근 부동산 시장은 공사원가 상승과 금리 변동의 리스크 등의 정세 변화로 인해 위기를 맞았고, PF 개발사업의 사업성이 악화되면서 다수의 사업장에 대한 정리가 시작되고 있습니다. 특히 작년 말 태영건설의 워크아웃 신청 사태로 인해 대형 건설사의 위기론이 대두되면서 각종 위기론이 촉발되었고 시장은 더욱 경색되어 당분간 이러한 흐름은 지속될 것으로 보입니다. 부실 사업장 정리 과정에서 발생하는 매각, 분배, 조기 채권회수 과정에서 시행사, 시공사, 신탁사, 금융기관 등 PF 참여자들 간에 이해관계가 상충됨에 따라 다수의 분쟁이 발생할 가능성도 보다 높아졌다고 볼 수 있습니다.

그런데 이미 실행되어 있는 부동산PF 대출 규모를 고려할 때 궁극적으로 손실의 부담주체인 시공사나 금융회사들 중 상당수가 부실을 감당하기 어려울 것으로 예상되고, 특히 이러한 PF 부실 인식 과정에서 유동성 확보 필요성에 직면한 금융기관들이 일시에 자금을 조달하는데 어려움을 겪을 가능성도 높습니다. 이러한 상황에서 이번 PF 연착륙 정책을 통해 금융회사들은 그동안 PF 사업장을 정리하는데 고려하여야 했던 각종 규제 및 제한에서 벗어나 부실 사업장을 정리하여 자산유동성을 확보하고 사업성이 우수한 우량 사업장에 추가자금을 투입하거나 신규 투자를 진행할 수 있는 기회를 갖게될 것으로 예상됩니다.

그리고 부동산 가치평가 대비 실질 매수희망자의 부족으로 발생하였던 매각대금 산정의 문제 및 그로 인한 불충분한 채권회수의 문제도 어느 정도 해결될 수 있을 것으로 기대됩니다. 현재 진행 중인 대부분의 PF 대출은 부동산 시장이 호황기를 맞아 부동산 가격이 급격히 상승하였던 당시의 가치평가를 기준으로 실행되었으나, 이후 부동산 시장의 침체 및 PF 위기론이 대두되면서 여러 차례 유찰이 반복된 결과 실제 매각대금이 당초의 가치평가에 현저히 미치지 못하여 금융기관이 채권을 충분히 회수하지 못하는 문제가 존재하기도 하였습니다. 그러나 이번 정책으로 경·공매를 통한 캠코펀드의 자산취득 허용, 은행·보험업권 공동출자의 경락자금대출 실행, 신디케이트론 조성, NPL 매입 지원 등의 일시적 유동성 지원 방안을 통해 금융기관들의 부실 사업장의 정리 유인이 강화될 것으로 보입니다.




3. 금융기관에 발생할 수 있는 이슈

가. 주요 쟁점

지금까지 대다수의 PF 대출은 대주단 협약에 따른 만기연장, 이자유예 등의 시혜적인 조치들을 통해 유지되어 왔으나, 이번 PF 연착륙 정책이 발표됨에 따라 금융기관이 사업성 평가를 통해 부실 사업장을 정리할 유인이 강화되면서 PF 사업장들에 대한 옥석 가리기 절차가 빠르게 진행될 것으로 예상됩니다. 정리 대상으로 선별된 PF 사업장에 대한 경·공매절차가 진행되면 그 매각대금을 재원으로 대주들에 대한 채권회수 절차가 진행됨으로써 금융기관들의 자산건전성이 보다 확충될 수 있겠습니다.

다만 일반적인 PF 금융의 상환순서는 제세공과금이나 신탁비용 등 사업 관련 필수비용을 제외하고 선순위, 중순위, 후순위 대주들을 거쳐 시공사에 이르는 구조이고 이들 당사자들은 위 상환순서에 따른 담보를 설정하게 되므로, 부실 사업장 정리 절차에 돌입하면 선순위 대주의 대출채권 회수 중심의 사업장 매각이 이루어질 수밖에 없습니다. 특히 국내 PF 금융 시장은 사업주체인 시행사의 자기자본 열악의 문제로 시공사의 신용보강을 얹어 왔으며, 출자금에 비해 자금회수 및 고정이자 수취 등의 장점을 가진 중·후순위 대출이 연계되어 진행되어 왔는데, 사업장 정리로 인해 각 당사자들의 재무위험이 증대되면서 대주간 또는 대주와 시공사간 등 PF 관계당사자들 상호간의 이해상충 문제가 발생할 가능성이 더욱 높아졌다고 할 수 있습니다.


나. 금융기관 사이의 이슈

우선 사업장 매각대금에 대해 우선순위를 확보한 선순위 대주의 경우, 부실 사업장 매입자금 대출 지원, 부동산 PF 사업장 정상화 지원펀드나 캠코를 통한 매입 지원 등의 정책 시행을 통해 적정가격으로 사업장 매각이 이루어질 수 있을 것으로 예상되므로 그 매각대금으로 대출채권을 원활하게 회수할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 사업장 매각 자체에 대한 의사결정에 있어서 후순위인 대주들의 동의가 필요한 경우 채권회수가 불확실한 대주들의 협조가 원활하게 이루어지지 않을 수 있고, 경우에 따라서는 후순위인 대주들의 공매 방해나 방치행위 또는 선순위 대주에 대한 양보를 요구할 수 있다는 점 등을 감안하여 나머지 대주들과 별도의 이해관계 조정이 필요할 수도 있다는 점을 고려하여야 하겠습니다.

중순위나 후순위 대주의 경우 선순위 대주의 대출금채무를 공제하고 남는 금원으로 채권회수를 할 수 있으므로, 미리 부실 사업장에 대한 담보가치를 평가하여 예상되는 회수금액을 파악하고, 차주나 시공사의 다른 책임재산에 대한 보전조치를 할 필요가 없는지 검토하여 신속히 그에 따른 채권회수 방안을 강구하여야 할 것으로 보입니다. 또한 앞서 언급하였듯이 관련 계약서들의 내용을 살펴보고 이해관계를 조정하기 위한 대주들간 협상절차에 적극적으로 임하여 최대한 채권회수에 부족한 부분이 없도록 필요한 조치를 하여야 할 것으로 사료됩니다.


다. 금융기관과 시공사 등 사이에서 예상되는 이슈

한편 기성고에 따라 공사대금을 분할하여 지급받는 시공사의 경우, 기성부분의 산정 문제나 변제충당순서의 해석 문제(사업비용으로 지급 가능한 공사대금인지, 대출금채무보다 우선하는 변제기한 선도래 공사대금채권인지 등)에 있어서 대주와 사이에 분쟁이 발생할 가능성이 높으므로, 미리 관련 계약서류들의 내용을 확인하고 시공현황을 면밀하게 관리하여 기성고에 부합하는 공사대금채권이 발생하였는지, PF 대출금보다 우선하여 변제받을 수 있는 비용인지 등에 대하여 신속하게 판단하고 대응하여야 할 필요가 있습니다.

신탁사의 경우 신탁사는 고유재산과 별도의 신탁재산 범위 내에서 책임을 부담하고, 신탁사가 차주에 대하여 갖는 채권은 신탁보수 및 신탁비용(이하 "신탁비용등")으로서 일반적으로 변제충당순서에 있어서 PF 대출금채권보다 우선하며, 부실 사업장에 대한 경·공매로 인해 신탁계약상 신탁은 종료되므로, 시공사에 비하여 대주와 신탁사 사이에서 분쟁이 발생할 가능성은 비교적 낮습니다. 그러나 신탁사가 시공사에 이어 2차적 책임준공의무를 부담하고 이를 위반한 경우 자신의 고유계정으로 채무인수를 하는 등 실질적으로 대출금채무를 부담하는 사업장의 경우, 신탁사가 PF대출금보다 우선하여 변제받을 수 있는 신탁비용등의 범위에 대한 다툼이 발생할 가능성이 높고, 대주들의 신탁물건 매각 요청에 원활하게 협조하지 않을 가능성도 배제할 수 없으므로, 이를 대비하여 각자의 업무범위와 업무지시관계를 명확히 파악하고 손해배상청구 등 손해를 전보할 수 있는 방안이 있는지 여부를 검토할 필요도 있어 보입니다.

한편, 금융당국은 정상 사업장에 대한 금융공급의 방법의 일환으로 과도한 수수료 부과 사례가 있는지 여부를 점검하고 개선할 것을 표명하였습니다. 특히 PF 대출을 실행하면서 PF 사업장의 분양실적 등 특정 조건에 따라 수수료가 올라가는 구조의 트리거 수수료 조항이 문제될 것으로 보입니다. 이로 인하여 차주가 수수료 명목으로 대주들에게 지급한 금원의 적정성 여부를 다투는 소송이 다수 제기될 가능성이 있으므로, PF 대출에 참여한 금융기관으로서는 자체적으로 기존에 수령한 수수료의 지급명목을 확인하고 그 적정성 여부를 점검하는 등 대응방안을 수립하여 두는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다.